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据Wind资讯统计数据计算,截至2017年9月底,136家上市房企的平均资产负债率为79.45%,去年则为77.5%,同比增加1.95个百分点。这意味着房企资产里超过79%的钱都是借来的。
而房企负债当中银行贷款无疑是主角,在过去的两年里,我们看到不少KFS一直不停的拿地,造出不少地王,表面看上去风光无限,而背后却是拿地抵押贷款,套取银行资金,资产负债率也急速上升。
房企普遍缺钱,是今天的“新常态”。
据中证报报道,我国部分银行已暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务。同时,信托业人士透露,在严监管背景下,信托公司地产融资业务更趋审慎。
这意味着,随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。
比如,1月29日,一份关于恒丰银行暂停新增房地产授信的内部通知传遍了银行同业圈。
恒丰银行1月29日起暂停受理房地产行业新增授信业务,存量业务可正常受理。
恒丰银行回应称:“关于暂停受理房地产行业新增授信业务,是基于我行贷款结构调整作出的正常经营决策,我行的房地产贷款占比比较高,属于暂时性内部管理措施,不涉及其他。”
其实不止恒丰银行这一家收紧房地产信贷,据银行内部人士透露,目前多家银行对房地产的融资已经收紧或暂停。
很快,这一问题得到了《中国证券报》的证实,据报道,1月30日,在全国范围内,已有部分银行下发相关文件,或已暂停受理房地产行业新增授信业务,或暂停开发贷业务。
如果,今年银行给予开发商的两种重要融资方式--授信和开发贷,全面收紧的话,意味着房地产借钱渠道被掐断,那么对今年的销售以及房价会产生很大的影响。
去年,王健林、王石、孙宏斌三个男人承包了一整年的头条。今年一开年,王健林就又刷屏了——其万字工作报告在官方公号上轻松斩获10w+,并引发业内的大量转发。
为何?
因为经历风波之后的万达,业绩表现超乎不少人的意料。如果说,2016年的时万达还是“有可能”成为世界上第一家转型成功的地产巨头,那么如今“有可能”变成了“已经”。用王健林的话来说,“一百年来,全球大型房企无一例转型成功,万达已经改写商业历史,成功转型为服务型为主的企业。”
除了万达,恒大、万科、绿地等,其实都在转型,路径不同,但主逻辑却是一样的,那就是从“制造型”转型为“服务型”,过程中不断降低杠杆。
种种迹象表明,相比较十几年前,中国房地产市场已更加接近“美国模式”,能尽早抓住这一大趋势,才能最大限度享受下一波的红利。
首先,对高利润,由于面粉比面包的价格上涨更快,招拍挂下,房企存在套利性亏损;对高杠杆,融资渠道收紧,明股实债严厉打击;对高周转,有租售并举、竞自持等,让房子回归居住属性。
最近一次的房价上涨,是由于实体经济较差,政府重新开启了2010年已遏制住的房地产投资属性。而老百姓的投资渠道匮乏,快速上涨的房价吸引更多的人投入其中,造成房价和需求的螺旋式上升!
这里面的根本原因还是钱太多且太便宜了!因为过去十年来,全球都在货币宽松。在这样的环境下,用冯仑的话说,大家都容易“喝大了”——企业是要喝酒的人,他要追求不断的兴奋度;市场就像酒店,放了各种各样的酒引你进去;政府是管喝酒次序的人,坐在那不断劝你。
如今,随着美联储加息潮到来(业内普遍预测2018年美联储将加息3~4次),全球货币宽松的水龙头正在拧紧。虽然中国没有明确表示加息,但自去年底美联储加息起,已全面上调了各种期限的逆回购操作利率。
近日郭树清接受人民日报专访时谈到:2018年要打好防范化解金融风险攻坚战。攻坚战的目标是要使宏观杠杆率得到有效控制……需要着力降低企业负债率,抑制居民部门杠杆率……继续遏制房地产泡沫化倾向。
而早在一两年前,信贷就已经开始不断收紧。总而言之,未来的钱会越来越贵!
正如任何制造业企业都没办法解决生产资料价格上涨的问题,由于当前开发商的“拿地-开发-销售”模式本质上与制造业并无不同,因此房企很难从根本上解决生产资料(土地、资金、建材和人力等)价格上涨的问题,这不仅影响企业的盈利能力,而且甚至可能事关企业生死。
要摆脱这个困境,必须从制造、开发向服务、运营转型——这也是进入存量时代的常态。
克而瑞数据显示,1月份无锡商品住宅均价12099元/平米,环比2017年12月下降4.6%,全市成交3418套。
在各区房价上,仅滨湖区新房住宅成交均价环比上涨,其余四区均有不同程度下跌。
其中,1月份滨湖区成交均价17300元/平米,环比2017年12月上涨17.0%。
惠山区和新吴区再次跌破万元大关,成交均价分别为9741元/平米和9815元/平米,环比2017年12月分别下降9.6%和4.5%。
1月锡山区新房住宅成交均价11775元/平米,环比小幅下跌8.1%,梁溪区基本保持持平。
那么问题来了,无锡各个板块中你更想在哪个板块买房?欢迎投票留言!
在商品住宅排行榜方面,惠山区的西溪碧桂园以总金额48 944万元斩获全市成交金额冠军,实地玫瑰庄园成交面积57620平米、成交套数528套位列面积和套数成交榜首。
从全市成交套数TOP10来看,惠山区占据4个名额,分别是实地玫瑰庄园、西溪碧桂园、太平洋城中城和阳光100国际新城,相对亲民的价格使其成为锡城购房者所追捧的对象。