在中国,有两朵奇葩,一举一动都能牵动国人神经,引发大范围讨论(吐槽):一朵是中国男足,一朵是中国房地产。
不过,同命不同运,这次世界杯,虽然不见中国男足身影,但中国房地产却成功“出线”,地产品牌万达作为首席合作伙伴,出现在了赛场。一切足球的狂欢,都是以足球的名义开始,以经济的计算结束,这才是全部意义上的世界杯,而一切地产的狂欢,都是以住房需求的名义开始,以投机需求的离去和楼市衰退结束,这才是完整的房地产。
那么,投机需求何时撤退,中国房地产繁荣周期何时结束?是10年、20年还是30年?
住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组今天发布的2018年6月《中国住房市场发展月度分析报告》显示,通过142个城市大数据房价指数(BHPI)监测发现,2018年上半年多数城市房价有所上涨,局部房价出现大涨,少数城市房价下跌。其中一线城市房价总体稳定,二三四线城市中的部分城市房价快速上涨。
大数据房价指数定基显示(以2017年12月为基期),2018年上半年全国城市房价总体小幅上涨,局部房价出现快速上涨,少部分城市房价微跌。
与2017年12月相比,2018年5月142个监测样本城市中,房价下跌的仅有厦门、上海、郑州、沧州、张家口、太仓、石家庄、福州、保定、滁州、吉林、珠海、大庆、鞍山14个城市,其余128个城市均有不同程度的上涨。
128个上涨的城市中,涨幅在10%以上的,由高到低依次有西安、青岛、重庆、三亚、大连、太原、西双版纳、烟台、绵阳、淄博10个城市,其中西安涨幅达31.23%,青岛涨幅达18.48%;涨幅在5%-10%之间的,有中山、贵阳、眉山、咸阳、南充等29个城市;另有包头、株洲、防城港、九江、芜湖等89个城市在0-5%之间。一线城市中除上海下跌2.01%外,其它一线城市均以小涨为主,北京止跌小涨3.81%。
报告显示,2018年上半年房价较快上涨的城市中,既包括二线城市,也有不少三四线城市。这些城市可以大体分为三类:
一是市场前景被普遍看好的热点明星城市,如西安、青岛、重庆、三亚等;
二是房价基数较低且长期停滞的补涨城市,如大连、太原、贵阳、西双版纳等;
三是热点二线城市周边的中小城市,如西安周边的咸阳,成都周边的绵阳、眉山、南充,青岛周边的烟台等。
其实万事万物都有周期,地产也不例外,要宏观了解地产,不得不说周期,特别是国际性周期。
房产界有一个知名的18年周期理论,它的提出者是研究了200多年来美国和英国的主要经济和房地产史的哈里森,他认为房地产的周期是18年左右,即重复历经繁荣、衰退、萧条、复苏的完整轮回,平均时间间隔大约为18年。他认为这18年中,房价会在前7年缓慢上涨,然后可能会发生一个短期下跌,之后再快速上涨5年,之后疯涨2年,最后是历时4年的崩溃。
美国、日本、中国香港的房地产无一幸免于这个周期魔咒。拿美国来说,1989年房地产泡沫破裂,导致储贷危机,到2007年次贷危机爆发,房地产泡沫再次破裂,刚好18年;再看日本,1974年进入调整期,到1991年一个更大的泡沫破裂,也差不多18年。香港,1985年开始复苏,1997年东南亚金融危机之下泡沫破裂,直到2003年再次复苏,一个完整周期走下来也是18年。
衰退一定会引发危机吗?
假设我们跨不过中等收入陷阱,衰退如约而至,是不是意味着房地产危机到来?
其实,尽管中国房地产市场面临诸多的问题,但不会像2007-2008年美国房地产市场那般崩盘。最大也是最特殊的,有别于其它曾经崩盘的国家的原因——虽然中国政府已经做好了引导经济重新平衡的准备,但不会允许房地产市场急剧下滑。
此外,中国房地产市场的分化,决定了危机的分化。
如果城市的房价上涨是有基本面支撑的,那风险相对来说是可控的。如果没有基本面支撑,只是由房价继续上涨的预期支撑,那就是泡沫,需要加强风险控制。当前的中国房地产市场,存在着明显分化:不仅仅是一线、热二线城市和三四线城市房价高低的两头分化,也包括一二线城市和三四线城市资源配置优劣、多寡之间的分化。
一线和热二线城市房地产繁荣有基本面做支撑,即大量的青壮年人口流入、城市经济增长、较高的房价上涨预期。反观三四线城市,在城镇化政策的推动下,迁入了大量农村人口,但缺乏产业支持也缺乏配套设施,缺乏持续发展的动力,更多的只是发挥了人口中转的作用。
对优质资源的追逐,是人类生存的基本动力,一旦有足够的条件,人口还是会往优质资源高度集中的地区流入,由三四线往一二线转移是必然。
因此,假设未来房地产衰退会引发危机,那也将是分化的危机。有基本面支撑的城市将安然过度,盲目跟涨的三四线城市只会爬得越高,摔得越狠。
我们的繁荣会持续多久?
要明白繁荣与回调不是主观感知,它有标准。通常来说,有三条标准可以确定房地产市场的繁荣期和回调期。
第一,楼市繁荣持续两年以上,期间房价年平均涨幅超过7%。
第二,繁荣期内房价不出现持续超过一年的下跌。
第三,楼市回调期持续两年以上,期间房价连续下跌。
10年以后中国房地产市场走向取决于能不能迈过中等收入国家陷阱
只有经济再次腾飞,房地产才会再度大幅增值。目前,我们正在跨越中等收入陷阱,能否跨过这一步也决定了房地产上行还是下行。
所谓中等收入陷阱,是指一个国家发展到中等收入阶段,开始出现贫富差距悬殊,环境恶化甚至社会动荡,导致经济增长缓慢甚至滞涨。
从世界范围看,在过去50年间,100多个中等收入经济体中,只有13个成为高收入经济体,如亚洲的日本、韩国、新加坡、中国香港、中国台湾,其余国家或地区要么继续停留在中等收入阶段,要么下降为低收入国家或地区。足见跨越中等收入陷阱有多难。
成功跨越且规模较大的经济体如日本、韩国,它们分别用了12年和8年才完成跨越。中国的经济体量和复杂程度大得多,实现跨越势必会是更加漫长的过程,或以10年为计。
目前,中国是“L”型经济持续筑底,靠货币超发和大基建支撑,指望双创新产业、拉动内需和新丝绸之路带动经济起飞。如果中国跨不过中等收入陷阱,货币贬值、资产泡沫破灭,楼市必然衰退甚至萧条。
衰退一定会引发危机吗?
假设我们跨不过中等收入陷阱,衰退如约而至,是不是意味着房地产危机到来?
其实,尽管中国房地产市场面临诸多的问题,但不会像2007-2008年美国房地产市场那般崩盘。最大也是最特殊的,有别于其它曾经崩盘的国家的原因——虽然中国政府已经做好了引导经济重新平衡的准备,但不会允许房地产市场急剧下滑。
此外,中国房地产市场的分化,决定了危机的分化。
如果城市的房价上涨是有基本面支撑的,那风险相对来说是可控的。如果没有基本面支撑,只是由房价继续上涨的预期支撑,那就是泡沫,需要加强风险控制。当前的中国房地产市场,存在着明显分化:不仅仅是一线、热二线城市和三四线城市房价高低的两头分化,也包括一二线城市和三四线城市资源配置优劣、多寡之间的分化。
一线和热二线城市房地产繁荣有基本面做支撑,即大量的青壮年人口流入、城市经济增长、较高的房价上涨预期。反观三四线城市,在城镇化政策的推动下,迁入了大量农村人口,但缺乏产业支持也缺乏配套设施,缺乏持续发展的动力,更多的只是发挥了人口中转的作用。
对优质资源的追逐,是人类生存的基本动力,一旦有足够的条件,人口还是会往优质资源高度集中的地区流入,由三四线往一二线转移是必然。
因此,假设未来房地产衰退会引发危机,那也将是分化的危机。有基本面支撑的城市将安然过度,盲目跟涨的三四线城市只会爬得越高,摔得越狠。若是你不小心买了房,小编建议你就不要卖掉了,花钱装修入住或者出租吧!
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