目前成都新房的火热,完全是因为限价政策使得买新房的人可以“无风险套利”。一套新房比起周边二手,动辄上百万的差价,傻子也知道买新房。
一边是新房千人哄抢,一边是二手房鲜有买者。当所有的牟利需求集中到有限的几个楼盘,很容易给人造成楼市火热的幻觉。
成都3月新房成交套数为12095套,二手房为4923套,新房占到总成交的71%。
看数据不解释,有点房产知识这数据怎么回事都懂!
成都楼市没乐几天,住建部负责人9日就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志。约谈强调,要牢固树立“四个意识”,毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。
除了成都、太原,“五一”前住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市的政府负责人。
这些城市都有什么特点呢?今年以来,这些城市都是涨幅比较大的区域。
看来炒房客生存的空间越来越狭窄!
大家都知道不加杠杠的投资不是好投资,不加杠杆的炒房客不是好炒房客,负债、贷款、加杠杆的核心关键点是什么?
答:现金流 现金流是让杠杆坚固不断裂的能量之源。
如果现金流是由工资、提成、奖金、租金、兼职等确定性收入构成,则影响不大。若是由房抵贷、信用贷、信用卡、网贷等贷款资金构成,则杠杆脆裂的可能性就极大。
首先是政府严禁各种信贷资金流入楼市,其次信贷紧缩期贷款总量额度受限制,再次资金的成本也在上升啊。
高杠杆炒房客必将难捱过这波周期之冬。原因再重复一次:信贷收缩压制了房价的涨幅。信贷收缩限制了资金的获得。信贷收缩抬升了杠杆的成本。
至2017年的12月份,全国仅有上海的部分银行还能够提供优惠利率折扣外,其他地区均无优惠,甚至部分银行的房贷利率还有所上浮,1.1倍甚至1.2倍的利率成为主流。
融360监测数据显示:2017年12月全国首套房贷款平均利率为5.38%,相当于基准利率1.098倍,环比11月上升0.37%;同比去年12月首套房贷款平均利率4.45%,上升20.89%。
其实当大神/大V们,把这种以贷养贷的路子按照市场价格出售倾囊相授时,也是路子到头、穷途末路的时候了。大神/大V们已不再赚炒房的钱,而是在赚授课的钱,就像美国西部淘金热中,有一批人赚得不是淘金的钱,而是淘金客的钱一样。
那筹更高成本的资金维持住现金流,拖延到下一个泡沫周期来临不就成了吗?
可下一轮楼市泡沫周期何时来呢?
要回答这个问题,我们先回顾下近十年楼市的泡沫轨迹。
2007年是楼价周期的一个波峰,那一年楼市强力调控,随后楼价趋缓、以致下跌,当时跌幅较深的深圳出现了部分房贷断供的情况。
感谢美国2008年次贷危机,为力挽狂澜、刺激经济、对冲外贸下滑的影响(当时出口是中国经济最强大的动力引擎),政府推出了四万亿刺激计划、十大产业振兴计划等,由此进入信贷宽松期、楼市泡沫期。
2009年开始,全国楼市高歌猛进,进入2010下半年,新一轮楼市调控徐徐开启,房价继续上涨直至新一轮周期的波峰——2013年,楼市严厉调控的影响力充分显现。之后就进入了2014年、2015年的楼市萧条期,当时连万科都说楼市告别黄金时代、进入了白银时代。
跟随楼市下行的是中国经济的一路下行,于是中央在2015年底的财经会议上提出了“去库存”,2016年5月的人民日报刊发了《开局首季问大势》,预判中国经济增长将是L型走势。于是,新一轮的信贷宽松期潮涌而至,也就是我们看到的2016年房价的暴涨。
周期循环如此:2007年波峰—2008年波谷——经济刺激信贷宽松——2013年新一轮波峰——2015年再次波谷——经济刺激信贷宽松——2017年初的又一轮波峰。
于是,我们得出了一个错觉:信贷每三、五年就会宽松一次。
真实的逻辑是:每一次经济下行、需要刺激时才会信贷宽松!谁能保证三、五年后经济会萧条?谁能保证三、五年后出现黑天鹅?
你是否看到中国经济结构在调整?去产能在稳步进行?供给侧改革有重大进展?新经济发展如火如荼?消费升级在推进?
如此,那又怎么能确定三、五年后一定会有新一轮信贷刺激呢?下一轮楼市泡沫周期何时来临?没人知道。
再加上国家现在严控房价,重点打击炒房客,所以不是刚需就不要乱入了,很危险赔了夫人又折兵!
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